Содержание
Как работает крипто-ипотека от Coinbase и Better
Схема устроена так: покупатель жилья оформляет стандартный ипотечный кредит на 15 или 30 лет через Better, соответствующий требованиям Fannie Mae. Вместо наличного первоначального взноса заёмщик закладывает Биткоин или USDC через отдельный кредит, обеспеченный этими токенами. Первичная ипотека остаётся внутри обычного «конформного» периметра Fannie Mae – с теми же стандартами и защитой, что и у традиционных кредитов.
Coinbase выступает кастодианом – обеспечивает хранение и инфраструктуру для заложенных активов. Better выдаёт и обслуживает сам кредит.
Ключевые условия продукта:
- Нет маржин-коллов – если Биткоин падает в цене, условия ипотеки не меняются, и дополнительный залог вносить не нужно
- Ликвидация залога возможна только при просрочке платежей более 60 дней – как в обычной ипотеке
- Ставка на 0.5–1.5 процентных пункта выше стандартной 30-летней ипотеки в зависимости от профиля заёмщика
- Заёмщики, заложившие USDC, могут продолжать получать доход на свои активы
- Можно заложить конкретную часть портфеля, а не все активы сразу
Отсутствие маржин-коллов – принципиальное отличие от привычных крипто-кредитных продуктов, где падение цены залога на 25–30% обычно приводит к требованию внести дополнительные средства или ликвидации. Здесь же рыночные движения сами по себе не запускают ликвидацию.
Почему одобрение Fannie Mae меняет правила игры для крипторынка
Fannie Mae – не обычная компания. Это государственное ипотечное предприятие (GSE), которое задаёт стандарты для огромной доли рынка жилищных кредитов в США – одного из крупнейших финансовых рынков в мире (порядка $12 трлн). Когда Fannie Mae одобряет продукт, остальные кредиторы воспринимают это как сигнал к действию.
До сих пор крипто-ипотека существовала только в нишевых каналах для состоятельных клиентов. Участие Fannie Mae превращает Биткоин из «параллельного актива» в часть мейнстримной финансовой инфраструктуры.
😈 Больше интересного можно найти у нас в Яндекс.Дзене!
Продукт появился не на пустом месте. Ещё 25 июня 2025 года глава Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA) Уильям Пульте распорядился, чтобы Fannie Mae и Freddie Mac подготовили предложения по учёту криптовалют как актива при оценке ипотечных заявок – без обязательной конвертации в доллары. Пульте тогда прямо увязал инициативу с «видением президента Трампа сделать США криптостолицей мира».
Государственные ипотечные агентства впервые признают Биткоин залоговым активом
Следом за этой директивой в январе 2026 года крупный ипотечный кредитор Newrez (входит в топ-5 в США) начал принимать Биткоин, Эфириум и стейблкоины при оценке заёмщиков – без требования ликвидации. Но Newrez работает с неагентскими (non-QM) продуктами. Coinbase и Better пошли дальше – их кредит соответствует стандартам Fannie Mae, а значит, впервые входит в периметр государственных гарантий.
На кого рассчитан продукт: 52 млн американцев с криптой
Продукт нацелен на конкретную проблему: у человека есть активы, но нет наличных на первоначальный взнос. По данным Better, 41% американских семей не могут купить жильё из-за нехватки ликвидной наличности – даже если они владеют другими формами богатства. А по оценкам компаний, около 52 млн американцев (примерно 20% взрослого населения) когда-либо владели цифровыми активами.
💬 Заходите в наш Telegram-чат 2Bitcoins, если хотите обсудить новость с другими читателями.
Данные Coinbase показывают, что 45% молодых инвесторов владеют криптовалютой – против 18% среди старших когорт. Опрос Redfin за 2025 год подтверждает тренд: около 13% молодых покупателей жилья из числа миллениалов и поколения Z продавали криптовалюту, чтобы собрать средства на первоначальный взнос. Новый продукт как раз позволяет этого не делать.
CEO Better Вишал Гарг заявил, что компания могла бы выдать на $40 млрд больше кредитов, если бы запустила подобные продукты раньше. Компании также планируют со временем расширить список допустимого залога – вплоть до токенизированных акций, облигаций и объектов недвижимости.
Мировой опыт покупки недвижимости за крипту
Идея связать криптовалюту и недвижимость не нова, но до сих пор она оставалась фрагментарной и нишевой.
📲 Следите за новостями в нашем Telegram-канале 2Bitcoins.
Ещё в 2017 году в Остине, штат Техас, был проведён один из первых крупных расчётов за дом в биткоинах – покупатель заплатил в BTC, а продавец получил доллары через конвертацию. В 2020-м пентхаус в Майами продали за $22.5 млн в Биткоине – на тот момент это была крупнейшая известная крипто-сделка с недвижимостью.
Что касается именно крипто-ипотеки – первопроходцем стал стартап Milo из Майами. В апреле 2022 года компания запустила то, что позиционировала как первый в мире 30-летний ипотечный кредит под залог криптовалюты. Milo позволяет заёмщикам закладывать Биткоин или Эфириум и финансирует до 100% стоимости недвижимости без наличного первоначального взноса. К февралю 2026 года компания выдала более $100 млн крипто-ипотек, включая рекордную сделку на $12 млн. При этом Milo ни разу не выставлял маржин-коллы клиентам, даже в периоды обвалов рынка.
Крипто-ипотека развивалась годами, но до уровня Fannie Mae никто не доходил
Однако ключевое отличие: Milo и подобные сервисы (Ledn, Figure, Moon Mortgage) работают за пределами государственной ипотечной системы. Их ставки обычно составляют 9–10%, и продукты ориентированы на более обеспеченную аудиторию. Продукт Coinbase и Better – первый, который входит внутрь системы Fannie Mae с её стандартами, масштабом и де-факто государственными гарантиями. Это принципиально другой уровень легитимизации.
Что крипто-ипотека от Coinbase означает для будущего биткоина
С точки зрения крипторынка, новость работает сразу на нескольких уровнях.
Во-первых, Биткоин формально признаётся залоговым активом в рамках крупнейшей ипотечной системы мира. Это укрепляет нарратив BTC как «цифрового золота» – актива, под который можно брать кредиты, не продавая его.
Во-вторых, продукт снижает давление продаж. Если ходлеры могут использовать BTC для покупки жилья без ликвидации, монеты не выбрасываются на рынок. Это потенциально позитивно для цены, хотя масштаб эффекта пока сложно оценить.
В-третьих, USDC получает ещё один серьёзный утилитарный кейс. Если заёмщики, заложившие стейблкоин, продолжают получать доход на свои активы, это повышает привлекательность USDC как инструмента хранения.
Рынок, впрочем, отреагировал неоднозначно. Акции Better Home выросли на 12% после объявления, но акции Coinbase просели примерно на 1%, а бумаги самой Fannie Mae снизились на 4.6% на внебиржевом рынке. Возможно, инвесторы оценивают не только возможности, но и риски – продукт ещё не прошёл проверку серьёзным рыночным спадом.
Есть и критики. Ещё летом 2025 года группа демократических сенаторов во главе с Джеффом Меркли и Элизабет Уоррен направила письмо Пульте, предупреждая, что привязка криптовалют к ипотечному рынку создаёт риски для финансовой стабильности. Потребительские организации CFA и NCLC сравнили ситуацию с практиками, спровоцировавшими ипотечный кризис 2008 года.
Крипто-ипотека от Coinbase и Better – пока первый ход в большой игре. Если продукт покажет устойчивость, другие кредиторы последуют, и Биткоин окончательно закрепится как актив, который не нужно продавать, чтобы им пользоваться. Но пока главный вопрос остаётся открытым: как эта конструкция переживёт следующий серьёзный обвал BTC.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА НАШ КАНАЛ В ТЕЛЕГРАМЕ, ЧТОБЫ БЫТЬ В КУРСЕ.
